Kendi İhtiyacı İçin Evden Çık Diyen Ev Sahibine Karşı Kiracının Hakları
TBK, birçok maddesinde kiracının tahliyesini konu almıştır. Kiracıyı tahliye etmek yollarından biri de ihtiyaç sebebiyle tahliyedir. Ev sahibinin kiracıyı ihtiyaç sebebiyle konuttan tahliye edebilmesi için gerekli şartlar şunlardır:
- İhtiyaç Olmalıdır.
- İhtiyaç, Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olmalıdır.
- Dava 1 Ay İçinde Açılmalıdır.
Görüldüğü gibi kiracıyı ihtiyaç sebebiyle tahliye edebilmek için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olması gerekmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 26.05.2016 tarih ve 2015/11558 E. 2016/4130 K. sayılı ilamında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiği vurgulanmıştır:
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.
Olayımıza gelince; Davacı vekili 01.07.2014 keşide tarihli ihtarname ve dava dilekçesinde, müvekkilinin işinin bulunmadığı iddiasıyla, yeni iktisap ettiği dava konusu dükkanı kullanmak istediğini beyan etmiş, ancak kiralananda ihtiyaçlı tarafından hangi işin yapılacağını açıklamamış, yargılama sırasında da bu hususa ilişkin bir açıklamada bulunmamış, dinlenilen davacı tanığı da, davacının bir iş yapmayı planladığını ancak ne iş yapacağını bilmediğini söylemiştir. Bu durumda, kiralananı iktisap eden davacının işyeri ihtiyacı iddiasıyla iktisap ettiği davaya konu kiralananı hangi amaçla kullanmak istediğine henüz karar vermediği anlaşıldığından ve bu husus tanık beyanı ile de doğrulanmış olduğundan işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilemeyeceğinden mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru değildir.”
Yine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 02.04.2014 tarih 2014/3336 E. 2014/4259 K. sayılı ilamı ile de ihtiyacın samimi olması gerektiği ve sadece dava açarken değil tüm yargılama süresi boyunca mevcut olması gerektiği açıklanmış ve:
“Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 Sayılı TBK.nun 350. maddesinde sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davanın ispatına yönelik tanık delili bildirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.” Hükmünü vermiştir.