TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair verdiği bir beyandır. Kiracı bu beyanı verdiğinde kiraya veren belirlenen süre sonunda kiracıyı evden çıkarma hakkı bulunur.

Tahliye taahhütnamesi, kiracı tahliyesinde önemli bir belgedir. Yanlış kullanımı hak kayıplarına sebep olabilir. Bundan dolayı herhangi bir kira hukuku alanındaki uyuşmazlıklarınızda Çetintaş Hukuk Bürosu ile iletişime geçerek bu alanda tecrübeli avukatlarımızdan hukuki destek alabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu madde 352’de kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona ermesi başlığı altında tahliye taahhütnamesi açıklanmıştır. Buna göre;

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair yazılı olarak verdiği tek taraflı bir beyandır. Bu beyan ancak geçerlilik şartlarını taşıdığı durumlarda yasal olarak geçerli kabul edilir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesine rağmen kiralananı boşaltmayan kiracıya karşı kiralayan icra takibi açabilecektir.

Tahliye Taahhütnamesinin Şartları

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları şunlardır;

• Tahliye taahhütnamesi yazılı şekilde yapılmalıdır.
• Taahhüt, kiracı veya yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmelidir.
• Tahliye taahhüdünde tahliye tarihi belirli olmalıdır.
• Taahhüt, kiralanan teslim alındıktan sonra verilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Taahhüt yazılı olarak yapılmalıdır.
• Taahhütte kiracının imzası bulunmalıdır. Taşınmazda birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda tüm kiracıların imzası taahhütte yer almalıdır.
• Taahhütnamede hangi konut veya işyerinin tahliye edileceği açıkça belirtilmelidir.
• Tahliye taahhütnamesi herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır.
• Tahliye taahhüdünde bulunan düzenlenme tarihi kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmalıdır.
• Tahliye taahhütnamesinde bulunan tahliye tarihi düzenlenme tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır.
• Yargıtay tahliye taahhütnamesindeki tarihlerin ev sahibi tarafından sonra doldurulmasını hukuka uygun görmektedir. Buna rağmen tahliye taahhütnamesi geçerliliğini etkileyen irade bozukluğunu iddia ve ispat mümkündür.
• Sadece kiracı olan eş tarafından verilen tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığı doktrin ve Yargıtay kararlarında tartışmalıdır.Ancak Yargıtay son dönemde verdiği kararlarda sadece kiracı olan eş tarafından verilen tahliye taahhüdünün geçerli olduğu ancak bu durumda diğer eşin kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması halinde tahliye taahhütnamesinin işleme konulmasından önce kiralayana MK 194 maddesi ve TBK 349 maddesi uyarınca bir ihtar göndererek sözleşmenin tarafı olması halinde kiracı eş tarafından verilen tahliye taahhütnamesinin geçersiz olacağına hükmetmiştir. İlgili kanun maddeleri aynen şu şekildedir.

TMK 194’’Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

TBK 349’’Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Kanun maddelerinden de açıkça anlaşılacağı üzere kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş bulunacağı bir bildirimle kiralayanın iznine ve muvafakata bağlı olmadan sözleşmenin tarafı haline gelerek kiraya verenin fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirme yükümlülüğüne sokmakta ve böylelikle kendisinin izni yada imzası olmadan verilen taahhütnamenin geçersiz olmasını sağlayabilmektedir. Bu konuda Yargıtayın ve Bölge Adliye Mahkemelerinin en son kararları da aynen bu şekildedir.

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ Antalya 6. Hukuk Dairesi 24.05.2022 tarih 2022/1054 Es. 2022/1010 K. sayılı ilamında ‘’ Taraflar arasında 01/01/2019 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yine davacı kiraya veren 30/09/2021 tanzim, 10/10/2021 tahliye tarihli taahhütnameye dayanarak 12/10/2021 tarihinde icra takibi başlatmış, tahliye emri davalı kiracıya tebliğ edilmiş, davalı vekili icra müdürlüğüne süresinde sunduğu itiraz dilekçesinde tahliye taahhüdünde yazılı tarihe ve imzaya itiraz etmeksizin bos olarak verilen taahhütnamenin sonradan gerçeğe aykırı olarak doldurulduğuna yaklaşık iki sene önce yeni şartlarda sözleşmenin yenilendiğini, taşınmazın aile konutu olduğunu, taahhütnamede esinin imzasının bulunmadığını belirterek itirazda bulunmuştur.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde, dayanak tahliye taahhüdünün adi yazılı olması halinde imzaya ve tarihe açıkça itiraz edilmesi gerekir. Davalı icra takibindeki itiraz dilekçesinde tahliye taahhüdü altındaki imzaya ve tarihe açıkça itiraz etmediğinden takipte dayanılan taahhüt tarafları bağlar. İİK’nun 275. maddesi gereğince kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir belge sunamamıştır.

Davalı vekili her ne kadar; takibe konu tahliye taahhüdünü müvekkilinin esinin bilgisi ve rızası dışında imzaladığını ve aile konutu olduğuna dair açtıkları davanın bekletici mesele yapılmadığını ileri sürmüş ise de, dava dışı esin Aile Mahkemesine aile konutu şerhi verilmesi için başvurusunun icra takip tarihinden sonra olduğu anlaşılmaktadır.  TMK.nın 194. maddesinde, konutun eslerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan esin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi dava dışı es takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından (dava dısı esin bildirimi takip tarihinden sonra) kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinde haklılık durumunun takip tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiğinden mahkemece açılan davanın bekletici mesele yapılmaması da yerindedir.. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 02/05/2018 tarih 2017/4794 esas 2018/11923 karar) ‘’ şeklinde hüküm tesis etmiştir.

İş bu kararda mefhumu muhalif olarak anlatılmak istenen kiracı olmayan eşin diğer eşin verdiği tahliye taahhütnamesinin ancak ve ancak takip tarihine kadar kiralayana TMK 194 ve TBK 349 maddeleri uyarınca bir bildirimde bulunmuş ise kiralanın aile konutu olduğu itirazı ile tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu iddiasında bulunabilecek ve ancak o durumda kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığını ispat edebilecek veyahut bu konuda aile mahkemesine açtığı Aile konutu tespit davası bekletici mesele yapılabilecektir.

• Taahhüt edilen tarihten itibaren ya 1 ay içinde icra takibi başlatılmalıdır ya da doğrudan tahliye davası açılmalıdır. 1 aylık sürenin kaçması halinde kiralayanın kiracıyı tahliye hakkı sona erer. Eğer ev sahibi direkt dava açacaksa 1 ay içinde kiracıya dava açacağına dair ihtarda bulunduğu takdirde bu süre o kira yılı boyunca uzar.
• İcra takibi başlatıldıktan sonra kiracı imzaya veya taahhüdün düzenlenme tarihine itirazda bulunursa ve taahhüt noterde yapılmamışsa bu itirazın kaldırılması için ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir.
• Eğer tahliye taahhütnamesi noter tarafından düzenlenmişse bu durumda kiracı imzaya itiraz edemez.

Geçerli Tahliye Taahhütnamesi

1. İlk kira sözleşmesini takip eden uzatma nitelikli kira sözleşmelerinde yer alan tahliye taahhüdü geçerlidir.
2. Kiracı tahliye taahhütnamesini kiralananda oturduğu sırada verdiği anlaşılırsa bu taahhütnamede düzenlenme tarihinin olmaması tahliye taahhütnamesini geçersiz hale getirmez.
3. Kiracı vekili, asil tarafından yetkilendirilmişse bu kişinin imzaladığı tahliye taahhütnamesi de geçerlidir.

Geçersiz Tahliye Taahhütnamesi

1. Kira sözleşmesinin imzalandığı sırada verilen tahliye taahhütnamesi geçersizdir.
2. Birden fazla kiracı bulunmasına rağmen sadece bir kiracının imzasıyla verilen taahhütname geçersizdir.
3. Yetkili olmayan bir vekilin düzenlediği taahhütname geçersizdir.
4. Şirket yetkilisi olmayan ortağın imzaladığı tahliye taahhütnamesi geçersizdir.
5. Kiracının iradesi zedelenerek alınan taahhütname geçersizdir. Bu durumda kiracı iradesinin zedelendiğinden dolayı tahliye taahhütnamesinin geçersizliği ve iptali için dava açmalıdır.
6. Tahliye taahhüdü imzalanıp kiralayana verildikten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanmışsa bu taahhüt geçersiz hale gelir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Geçerli bir tahliye taahhüdün bulunduğu durumlarda kiralayan kira sözleşmesini iki şekilde sona erdirebilir;

• Tahliye taahhütnamesi icra takibi yaparak
• Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak

İcra takibi yoluyla kiracıyı tahliye etmek isteyen kiralayan kiracının çıkmayı taahhüt ettiği süre bittikten sonra 1 ay içinde icra dairesine başvurarak takibi başlatmalıdır. Talep üzerine icra memuru tahliye emri çıkartır. Tahliye emrinde kiracıya kiralananı 15 gün içinde boşaltması ve teslim etmesi belirtilir. Ayrıca icra takibine karşı bir itirazı varsa bu itirazı 7 gün içinde beyan etmesi gerektiği açıklanır. Son olarak kiracıya eğer 15 gün içinde kiralananı kendiliğinde boşaltmazsa zorla çıkartılacağı yazılır.

Kiracı tahliye emrine itiraz etmek istiyorsa 7 gün içinde itirazını dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine bildirmelidir. Bu itiraz, icra takibini durdurur. Eğer kiracı süresinde itiraz etmemişse veya itirazı kaldırılmışsa 15 günlük sürenin geçmesinden itibaren kiralananı boşaltmadığı takdirde zorla tahliye ettirilecektir.

Kiracının itirazına karşılık kiralanan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Bu durumda kiracı kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını kanıtlayamazsa itiraz kaldırılır. İtiraz kaldırılırsa veya kaldırma talebi reddolunursa kiracı veya kiralayan genel hükümlere dayanarak mahkemeye başvurabilirler. Burada genel hükümlere göre mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamadığı takdirde mahkemeye dava açılabilir. Arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Başvurulmadığı takdirde hakim davayı reddedecektir.

Tahliyesi istenilen taşınmazda üçüncü bir kişinin bulunması halinde bu kişi işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belge sunamazsa derhal tahliye edilir. Taşınmazda bulunan üçüncü kişi, resmi bir belge gösteremediği halde taşınmaza ibraz edilen sözleşme tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal ettiğini belirtir ve bu durum icra memurunun yapacağı tahkikat ile doğrulanırsa icra memuru tahliyeyi erteler. İcra memuru bu durumu 3 gün içinde icra mahkemesine bildirir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhütnamesi ile tahliyenin süresi birçok etkene göre değişiklik gösterir. Bazı durumlarda taahhütnamenin geçerliliği veya başka bazı meselelerde araştırılma yapılması gerekebilir. Ayrıca mahkemenin iş yoğunluğu da sürecin uzamasına sebep olabilir. Eğer kişi avukatla temsil edilmiyorsa da hatalı veya ihmali işlemler de süreci uzatabilir.

Kısa sürede etkin bir sonuç almak için avukat desteğinden yararlanmak gerekir. Bu tarz uyuşmazlıklarda bizimle iletişime geçmek için buraya tıklayabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir Mi?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin iptali için kiracı ve kiralayanın iradelerinin uyuşması gerekir. Taahhütnamenin iptali ile ilgili sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Ama ispat yönünden kolaylık olması anlamında yazılı bir sözleşmenin yapılması yerinde olur.

Ayrıca kiralayan tahliye taahhütnamesini kiracıya vererek bu sözleşmeyi sonlandırabilir.

Eğer tahliye taahhütnamesi kiracının irade sakatlığından dolayı geçersizse bu durumda kiracı 1 sene içinde bu sözleşmeyi iptal ettiğini tek taraflı olarak beyan etmezse taahhütname geçerli hale gelir.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz

Kiracı eğer tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu düşünüyorsa her zaman tahliye taahhütnamesi itiraz edilebilir. Kiracı kendisine karşı başlatılan icra takibinde bu itirazı yapabileceği gibi taahhütnamenin geçersizliği için tespit davası da açabilir.