İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, ev sahibinin kendisi veya yakınlarının ihtiyaçlarından dolayı kira sözleşmesini sona erdirmesi için başvurulan yollardan biridir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası mahkeme tarafından kabul edildiği takdirde kiracı kiralananı tahliye etmesi gerekir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde kira sözleşmesinin kiraya verenden kaynaklanan sona erme sebeplerinden biri olan gereksinim hali açıklanmıştır:

“Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Ev sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının bir eve veya işyerine ihtiyaçları olduğu takdirde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir. Bu davada ihtiyaç hususu kanıtlandığında kira sözleşmesi sona erer ve kiracının tahliyesi sağlanır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Şartları

Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmesi için 3 şartın bir arada olması gerekir;

1. İHTİYAÇ OLMALIDIR

Kanun metninden de anlaşılacağı üzere kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerden birinin konut veya işyeri ihtiyacı bulunmalıdır. Kanun koyucu sadece kiraya verenin değil yakınlarının ihtiyacı durumunda da tahliye davası açılabileceğini öngörmüştür. Kanunda sayılan kişiler haricindeki kişilerin ihtiyaçlarından dolayı tahliye davası açılamaz.

2. GERÇEK ZORUNLU VE SAMİMİ BİR İHTİYAÇ

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için ihtiyaç unsurunun gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye sebebi olmayacağı gibi henüz gerçekleşmemiş gelecekte gerçekleşek  ihtiyaç da tahliye sebebi olamaz. Nihayet  ihtiyacın dava açılırken var olması ihtiyaç sebebi ile tahliye kararı verilmesi için yeterli olmayıp dava sonunda da ihtiyacın devam ediyor olması gerekir.

Ayrıca Ev sahibinin kiracıyı rahatsız etmek, kirayı arttırmak veya başka bir kiracıya kiralamak için açtığı anlaşılan tahliye davaları ihtiyacın gerçek ve samimi olmaması gerekçesi ile mahkeme tarafından reddedilmektedir.

• Kiraya verenin kirada oturması,
• Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmesini gerektirmesi,
• Kiraya verenin oturduğu evin konut ihtiyacını karşılayamaması,
• Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi,
• Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
• Kiraya verenin memuriyet sebebi

Gerçek, zorunlu ve samimi ihtiyaçlar arasında kabul edilmektedir.

3. DAVA 1 AY İÇİNDE AÇILMALIDIR

Kanun koyucu ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması hususunda belirli bir süre öngörmüştür. Davada bu sürelere uyulup uyulmadığı hakim görevi gereği taraflarca ileri sürülmese dahi re’sen araştıracak ve uyulmaması halinde davayı red edecektir.Bu süreler;

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi sona erdikten sonra 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Buna göre kiraya veren her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önceden kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla fesih dönemi sonunda 1 ay içinde dava açabilir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İçin İhtar Şart Mı?

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname şartı açısından üçe ayrılarak incelenmelidir.

1. Belirli Süreli Sözleşmelerde İhtiyaç Sebebiyle Tahliye: Belirli süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası açmak için ihtar gönderme zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılarak kiracının tahliye edilmesi mümkündür.

Buna rağmen eğer kiraya veren kiracıya ihtarname gönderirse kiraya verenin dava açma süresi uzamış olur. Buna göre kiraya veren kiracıya ihtarname gönderdiğinde tahliye davası açma süresi 1 kira yılı uzar.

Bu durum Yargıtay kararlarına da konu olmuştur. Nihayet Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2008/7246 E. 2008/9096 K. sayılı kararında “Uyuşmazlık konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verillmiş, hüküm davalı ve davacı tarafından temyiz edilmiştir. 6570 sayılı Yasanın 7/b ve c maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının İİK.nun 272. maddesinin kıyasen uygulanması suretiyle kira sözleşmesinin bitimini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Daha önce veya bu bir aylık süre içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceğine iliş- kin tahliye iradesi kiracıya bildirilmiş ise bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir. Olayımıza gelince; davaya konu ve hükme esas alınan 4.4.1997 başlangıç tarihli A.D. ile davalı arasında imzalanan kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı davalıya çekmiş olduğu temerrüt ihtarnamelerinde dönem sonunu 4.4.2007 olarak gösterdiğinden sözleşme süresinin 1 yıl olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda 27.2.2007 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Mahkemece davanın süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” Denilmek üzere bu kural açıklanmıştır.

2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde İhtiyaç Sebebiyle Tahliye: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası açılması için kiraya verenin belirli süreler içerisinde kiracıya ihtarda bulunması gerekir. Kiraya veren tahliye davası açmadan önce fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay önce kiracıya ihtarname göndermelidir. Aksi takdirde kiracının tahliyesi için açacağı tahliye davası reddedilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/4504 E. 2019/9283 K. sayılı kararında “ belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.” diyerek yine süresiz kira sözleşmelerinde tahliye davası açmak için gerekli olan süreyi belirtmiştir.

3. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye: Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak istediği takdirde kiralananı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarda bulunması gerekir. Yeni malik ihtarname gönderdiği takdirde 6 ay içinde tahliye davası açabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8814 E. 2018/1198 K. sayılı kararında da bu husus şu şekilde açıklanmıştır:

“Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.”

Yeniden Kiralama Yasağı

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi şu şekildedir: “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”

Kanun metnine göre ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracıyı tahliye ettiği durumlarda 3 yıl boyunca haklı sebep olmadığı takdirde taşınmazı bir üçüncü kişiye kiralayamaz. Aksi takdirde kiracı tazminat davası açarak son bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminata hak kazanabilir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

Kural olarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını kiraya veren açmaktadır. Yani davayı açabilmek için konutun maliki olmak şart değildir. Eğer taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi ise bu durumda müşterek mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayarak Elbirliği ile mülkiyette ise tüm paydaşlarca dava açılmalıdır.

Yargıtay’ın kararlarına bakıldığında kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ve intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabileceği kabul edilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/2469 E. 2022/6233 K. sayılı kararında “Bu durumda, taşınmazın yarı payında intifa hakkı sahibi ve kiraya veren ... ile diğer payı için sona eren intifa hakkı nedeniyle malik ...'in tahliye davası açabileceği…” denilerek intifa hakkı sahibi olan kişinin de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabileceğini kabul etmiştir.

Yine kiralananı sonradan edinen yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?

Kira ilişkisinden doğan davalara bakmakla yükümlü olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bundan dolayı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için birçok şarta uyulması gerekmektedir. Herhangi bir şarta uyulmadığı takdirde de hak kayıpları ortaya çıkabilmektedir. Bundan dolayı bu tarz uyuşmazlıkların tarafı olmanız halinde Çetintaş Hukuk Bürosu ile iletişime geçerek deneyimli avukatlarımızdan hukuki yardım alabilirsiniz.