Kira sözleşmesi her iki tarafa da hak ve yükümlülük yükleyen iki taraflı bir sözleşmedir. Taraflar kira sözleşmesini imzaladıklarında bu hak ve yükümlülüklere sahip olurlar. Kira sözleşmesi sona eresiye kadar da bu hak ve yükümlülükler ile bağlıdırlar.
Bazı durumlarda ise beklenmeyen olağanüstü veya mücbir sebeplerden dolayı kira sözleşmesinin taraflara yüklediği hak ve yükümlülüklerde bir taraf aleyhine değişiklik olabilir. Bu gibi aleyhe değişikliklerde kira sözleşmesinin tarafı sözleşmeye hakimin müdahalesini talep edebilir.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine göre:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Buna göre kira uyarlama davası, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uygun hale getirilmesini sağlayan davadır. Kira uyarlama davası hem taşınır hem de taşınmaz kiraları için açılabilir.
Edimler arasında aşırı bir isabetsizlik ortaya çıktığı takdirde kira sözleşmesinin taraflarından biri uyarlama davası açabilir. Açılan davada sözleşmede uyarlama hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Eğer sözleşmede böyle bir hüküm söz konusu değilse bu durumda sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi esas olmasına rağmen sözleşmenin temelinin çökmesi durumunda sözleşmenin değişen koşullara uygun şekilde uyarlanması hakkaniyete uygundur. Kira uyarlama davası ile sözleşmenin temelini güçlendirmek ve değişen şartlarda da kira sözleşmesinin ayakta kalmasını sağlamak amaçlanır.
Kira Uyarlama Davası Şartları
Kira uyarlama davası belirli şartların varlığında açılabilir. Kira uyarlama davası şartları şunlardır;
- Olağanüstü Durumun Ortaya Çıkması
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için öncelikle kira sözleşmesi imzalanırken var olmayan ve öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkmış olması gerekir. Olağanüstü durumlara örnek olarak çok yüksek enflasyon verilebilir.
- Durumun Davacıdan Kaynaklanmaması
Olağanüstü bir şekilde ortaya çıkan durumun kiracıdan kaynaklanmaması gerekir. Bu şart ile kötü niyetli kimselerin kendi lehine bir durum oluşturarak kira uyarlama davası açmaları engellenmeye çalışılmıştır.
- Yeni Şartlarda Sözleşmeyi Devam Ettirmenin Çok Güç Olması
Ortaya çıkan olağanüstü durum sebebiyle taraflar arasında denge çok bozulmuş olmalıdır. Bu sebeple de taraflardan biri için kira sözleşmesini devam ettirmek güçleşmiş olmalıdır. Kira uyarlama davasıyla şartlarına artık katlanılamayan bir kira sözleşmesinin o günkü şartlara uyarlanması talep edilir.
- Borcun Koşulsuz Şekilde Yerine Getirilmemesi
Kira uyarlama davası kira sözleşmesindeki borçların var olması halinde açılabilir. Yani kiracı veya kiraya veren borcunu ifa etmemişse veya ifa etmenin çok güç olmasından kaynaklanan haklarını saklı tutarak ifa etmişlerse kira uyarlama davası açabilirler.
Dava Ne Zaman Açılır?
Kira sözleşmesindeki dengeyi bozan olağanüstü durumun ortaya çıkması durumunda kira uyarlama davası her zaman açılabilir. Kira tespit davalarında 5 yıl şartı var olmasına rağmen kira uyarlama davalarında kanun koyucu bu şekilde bir süre şartı öngörmemiştir. Sadece olağanüstü durumun ortaya çıkmasından sonra davanın açılabileceği belirtilmiştir.
Kira Uyarlama Davası Tarafları
Kira sözleşmesinin taraflarından biri kira uyarlama davası açabilir. Kira uyarlama davasını kimin açacağı ortaya çıkan olağanüstü durumun hangi tarafın aleyhine olduğuna göre değişir. Kiracı aleyhine bir durum ortaya çıkmışsa bu durumda davayı kiracı, kiraya veren aleyhine çıkan bir durum varsa da davayı kiraya veren açar.
Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira sözleşmeleriyle ilgili davalara bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kira uyarlama davasında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Bu durumda kira uyarlama davası açacak kişi kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
Kira Uyarlama Davasında İhtiyati Tedbir
İhtiyati tedbir, hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın veyahut da ciddi bir zararın doğacağı durumlarda bu zararı ortadan kaldırmak için verilen bir karardır.
Kira uyarlama davalarında da ihtiyati tedbir kararı verilmesi mümkündür. Hakim, kira uyarlama davasında aşırı ifa güçlüğüne ilişkin ciddi emarelerin varlığını tespit ederse ihtiyati tedbir kararı vermelidir.
Nihayet T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi 04.06.2021 tarih 2021/ 3452 Es 2021 / 6001 K. Sayılı kararında ‘’ Bilindiği üzere: Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak 6098 sayılı TBK öncesindeki dönemde de Yargıtay İçtihatları ile gelişen uygulamada bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri TMK'nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması (Clausula Rebus Sic Stantibus) ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek. 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşın İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş. “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ilanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak, kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama işleminin temeli, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurullarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır,
- Borçlu, borcunu henüz ila etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır ” denilerek TBK öncesi Yargıtay uygulamasında kabul edilen uyarlama davası yasa maddesi haline getirilmiştir. Bilindiği üzere: bir kimsenin tek taraflı irade beyanıyla yeni bir hukuki ilişki meydana getirebildiği hallerde kurucu (inşai-yenilik doğurucu) hakların varlığından sözedilir. Kural olarak inşai hak sahibinin bu hakkını tek taraflı olarak kullanmasıyla hukuki sonuç doğar. Ancak bazı inşai haklarda hak sahibinin bu hakkını tek taraflı olarak kullanmasıyla hukuki sonuç kendiliğinden doğmaz. Bu inşai hakların mutlaka mahkeme aracılığı ile kullanılması gerekir. Mahkeme inşai davanın kabulüne karar verirse bu karar inşai niteliktedir. Çünkü bu kabul kararı ile yeni bir hukuki durum yaratılır. Bu durumda açılan davaya inşai dava denilebilir ve bu inşai hakkına dayanarak mahkemeden bir hukuki durumun değiştirilmesine veya kaldırılmasına veya yeni bir hukuki durumun yaratılmasına karar verilmesini ister. İnşai davaların kabulü halinde verilen inşai kararlar kural olarak geleceğe etkilidir. Yani bu hakkın kazanılması ile ortaya çıkan yenilik doğurucu etki kural olarak gelecek için olup geçmişe etkili değildir.
Toplumsal hayatın ve insan ilişkilerinin karmaşık hale gelmesinin hukuk alanındaki yansımalarından bir tanesi de, uyuşmazlıkların kısa süre içerisinde çözümlenmesinin güçleşmesidir. Bu sakıncaların giderilmesi amacıyla, henüz uyuşmazlığın sona ermesini beklemeden ve uyuşmazlık sona erinceye kadar kişilerin hukukî menfaatlerini geçici olarak güvence altına alma ihtiyacı doğmuştur. Bu ihtiyaç karşımıza geçici hukuki koruma yollarını çıkarmıştır. İhtiyati tedbirde geçici hukuki korumalardan en önemlisidir.
İhtiyati tedbir öğretide "...kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca, davacı veya davalının (dava konusu ile ilgili olarak) hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı öngörülmüş geçici nitelikte, geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır." şeklinde tarif edilmiştir (Medeni Usul Hukuku 12. Baskı Sh.714-Prof. Dr. Hakan Pekcanıtez, Prof. Dr. Oğuz Atalay, Prof. Dr. Muhammet Özekes). Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbirin diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu şey üzerinde yeni bir takım ihtilafların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır. 6100 sayılı HMK’nun 389 vd. maddelerinde düzenlenen ihtiyati tedbir de amaç karşı tarafı cezalandırmak baskı altına almak değil, hakkın korunmasına hizmet etmek olmalıdır. Esas hakkındaki hükme kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak, böylelikle davacının açmış olduğu davayı kazanması halinde dava konusu olan şeye kavuşmasını daha dava sırasında güvence altına almak, taraflar arasındaki sözleşmenin dava suresince ayakta kalmasına yardımcı olmak amacıyla başvurulan geçici hukuki korumalardandır. Tedbir kararının verilmesi sonrasında koşullarda bir değişiklik olduğunda bu değişen şartlara uygun olarak ihtiyatı tedbir kararı talep üzerine kaldırılabileceğe gibi gözden geçirilip gerekirse değişikliğe gidilebilir.
İhtiyati tedbir yargılamasında tam bir ispata gerek yoktur. Mahkemenin, ihtiyati tedbir isteyenin hakkının mevcut olduğuna kanaat getirmesi, başka bir ifade ile onun haklılığını kuvvetle muhtemel görmesi yeterlidir (Arens/l.Üke, 1994: 482; Musielak, 1995: 396: Thomas/Putzo, 1995: 1416: Kuru-Usul. C III. 1991: 3075: Bilge/Önen, 1978: 374; Ansay, 1960: 197: Yılmaz, s. 51).
Mahkemenin incelemesi, sadece ihtiyatî tedbir talebinin kabule değer olup olmadığını takdir edebilecek kanaatin kendisinde uyanması ile sınırlı olmalıdır Davanın esası hakkında karar vermediği için, ihtiyati tedbir kararı ile sınırlı olarak kanaatini açıklayan hâkim, bu sebeple reddedilemez.
İhtiyati tedbir kararı geçici bir kurar olup, durum ve şartların değişmesi halinde değiştirilebilir veya kaldırılabilir. Bu nedenle ihtiyati tedbir kararları kesin hüküm teşkil etmedikleri gibi, asıl dava konusu olan hakkın varlığına da karine teşkil etmezler. Bunu göre, ihtiyati tedbir talebinin kabul veya reddine karar verilmesi, asıl dav anın da kabul veya reddini gerektirmez.
Bir geçici hukuki koruma önlemi niteliğinde olan ihtiyati tedbirlerin üç türü olduğu kabul edilmektedir. Bunlar "teminat amaçlı", "eda amaçlı" ve "düzenleme amaçlı" ihtiyati tedbirlerdir. Teminat amaçtı tedbirler, ihtiyati tedbirlerin temel şeklidir. Tedbire konu mal veya hakkın muhafaza altına alınması veya bir yediemine tevdii ya da bir şeyin yapılması veya yapılmaması gibi, sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek her türlü tedbire karar verilebilir.
Eda amaçlı tedbirler, ihtilâf konusu olan hakkın geçici olarak ifa edilmesi, mahkemece tedbiren bir şeyin verilmesi bir işin yapılması veya yapılmaması gibi taleplerin geçici olarak gerçekleştirilmesi amaçlanmaktadır.
Düzenleme amaçlı tedbirler ise, ihtilaflı hukuki ilişkinin geçici olarak düzenlenmesini amaçlar. Burada müstakbel bir edimin yerme getirilmesinden ziyade, mevcut hukuki ilişki hakkında hukuki barışın korunması için geçici olarak düzenleme yapılması söz konusudur.
Nitekim Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesine dayanarak mahkemeye başvuran tarafın uyarlama talebi kabul edilmediği takdirde, sözleşmeden dönme/sözleşmeyi fesih sonuçları söz konusu olacaktır Dolayısıyla sözleşmesel ilişkin sona erip ermeyeceğinin belirleneceği yargılama sürecinde sözleşmesel ilişkinin korunmasına yönelik verilecek tedbir düzenleyici amaçlı tedbir niteliğinde olacaktır.
Her ne kadar öğretide ve HMK öncesi bazı Yargıtay kararlarında, asıl uyuşmazlığı çözecek nitelikte, uyuşmazlığın özüne ilişkin olarak ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği kabul edilmiş ise de: 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Tasarısında 395. maddesinin birinci fıkrasında yer alan "asıl uyuşmazlığı çözecek nitelikte olmamak şartıyla." İbaresi, TBMM Adalet Komisyonundaki görüşmeler sırasında HMK taslak madde metninden çıkarılmıştır. Kanun koyucunun bu ibareyi taslak metinden çıkarmasındaki amacın, bu ilkenin dar (katı) yorumlanması sonucu, uyuşmazlıkların sonuçlanması uzun zaman almasından dolayı davacının çoğu kez davayı kazandığı halde, dava ile elde etmek istediği sonuca ulaşamadığından kaynaklı olarak oluşabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek olduğu sonucuna varılabilir.
Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; Covid-19 salgın (pandemisi) hastalığının doğrudan veya salgının önlenmesi amaçlı kısıtlayıcı ve yasaklayıcı idari tedbirlerden olumsuz etkilenme nedeniyle kira bedelinin uyarlanması davası ile sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek tarafların sosyal, ekonomik dengesini bozan salgın sonrasında taraflardan biri için edimin ifasının katlanılamayacak hâle gelmesi nedeniyle kira sözleşme koşullarının (bedelinin) değişen koşullara uyarlanması talep edilmektedir. Burada uyarlama istemindeki amaç sözleşmenin feshi veya dönme değil, sözleşmenin ayakta tutulmasıdır. Uyarlama davaları inşai davalardan olup, yargılama sonucu verilen mahkeme kararı ile sonuç doğurur. Pandemi nedeniyle açılan uyarlama talepli dava sürecinin uzaması halinde etkilerinin dahada ağırlaşması söz konusu olacaktır. Dava açılmasıyla başlangıçta verilecek tedbir kararlarının, pandeminin seyri alınan tedbir kararlarının esnetilmesi ve sıklaştırılmasından kaynaklı olarak olumsuz etkilenen kiracıların faaliyet gösterdiği sektördeki etkileri, kiracının indirimli kirayı ödemedeki suistimali ve kiracının yargılamayı uzatmaya matuf hareketleri gibi hallerde mahkemece talep üzerine her zaman değişikliğe gidilebileceği ve dava sonucunda tarafların alacaklarını faizi ile tahsil imkanı dikkate alınarak her somut dosya bazında değerlendirilmesi gerektiği izahtan varestedir. Tedbir kararı verilmemesi durumunda: doğrudan veya önleme amaçlı idari kararlar nedeniyle pandemiden kaynaklanan ekonomik darlığa bağlı olarak kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ile temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün hale gelir. Uyarlama davalarında amaç taraflar arasındaki sözleşmenin ayakla tutulması ile gerçekleşen olağanüstü durumlar karşısında başlangıçta var olan edimler anısındaki adaletin yeniden tesis edilmesidir. Uyarlama talepli olarak açılan davalarda ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde, dava sonuna kadar kira sözleşmesinin ayakta tutulması bazı hallerde mümkün olmayabilir. Uyarlama davasından beklenen, sözleşmenin gerçekleşen olağanüstü durumu rağmen koşulların değiştirilmesi ile ayakla tutulmasıdır. Açılan davada esas hakkındaki hükme kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak, böylelikle davacının açmış olduğu davayı kazanması halinde dava konusu olan şeye kavuşmasını daha dava sırasında güvence altına almak mağduriyetin önüne geçmek amacıyla tedbir kararı verilebilir. Aksi halde özellikle pandeminin doğrudan doğruya etkisi nedeniyle veya salgın önleme amaçlı idari tedbirler nedeniyle faaliyetleri yasaklanan veya kısıtlanan sektörlerdeki işletmelerin kiracıları işletme cirolarının azalması nedeniyle aşırı ifa güçlüğüne düşüp kiralarını ödeyememe durumunda kalıp, uyarlama davasının sonuçlanmasına kadar temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshiyle kiralanandan tahliye edilebilecek ve uyarlama davası ile amaçlanan sözleşmenin ayakta tutulması amacına ulaşılamayacak, yargılama sonucu verilecek uyartama kararı bir şekilde işlevsiz hale gelecektir.
Bu açıklamalar ışığında, salgın (pandemi) hastalık sebebiyle, kira sözleşme koşullarının (kira bedelinin) uyarlanmasına ilişkin açılan davada şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı verilmesinin HMK m.389 vd. hükümlerine uygun olduğundan, Ankara 15. Bölge Adliye Mahkemesinin, kira bedelinin uyarlanması davasında, davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir karan verilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin kararına karşı yapılan istinaf talebinin reddine ilişkin kararı yerinde değildir.’’ Şeklinde hüküm tesis etmiştir.
Kira Uyarlama Davası Açılmadan Önce Arabuluculuğa Gitmek Zorunlu Mudur?
5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklik yapılmıştır. Bu değişiklik ile 01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek şartıyla kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız takip ve tahliye taahhütnamesine dayalı ilamsız takip haricindeki kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa gitme zorunluluğu getirilmiştir.
01.09.2023 tarihinden sonraki uyuşmazlıklarda kira uyarlama davası açılmadan önce tarafların arabuluculuğa başvurmaları gerekmektedir. Aksi takdirde dava reddedilir.
