KİRA TESPİT DAVASI

Uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinen kira tespit davası kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılan bir davadır. Genellikle  kiralayan tarafından kira bedelinin artırılması için açıldığı  bilinse de kira tespit davasını kiracı da açarak kira bedelinin düşürülmesini talep edebilir.

Kira bedelinin tespiti davalarında bir kira yılına ait aylık kira parasının ne olacağı belirlenir.Tespit davası açıldığında kira sözleşmesinde kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamaz. Bu durumun tek bir istisnası vardır. Bu istisna da kira bedelinin artması kararıdır. Böylelikle, kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur .

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde kira bedelinin belirlenmesi açıklanmıştır.

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

KİRA TESPİT DAVASI ŞARTLARI

Kira tespit davası açılması için gerekli olan şartlar şunlardır:

• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Sözleşmenin yazılı yada sözlü olması fark etmez.
• Davacının davayı açmada hukuki yararı olmalıdır.

Bu iki şartın varlığı halinde kira tespit davası açılabilmektedir. Davacının hukuki yararından kasıt şudur. Örneğin kira artış oranında taraflar anlaşmışsa davayı açan tarafın kira tespit davasını açmasında herhangi bir hukuki yarar bulunmamaktadır.

KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?

Kira tespit davasının ne zaman açılacağı TBK 345 maddesinde düzenlenmiştir.

TBK 345 ’’Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.’’ şeklindedir.

Kanun maddesinde de açıkça belirtildiği kira tespit davası her zaman açılabilir. Bu davanın açılabilmesi için kanun koyucu bir süre öngörmemiştir. Ancak bazı istisnai durumlar vardır ki iş bu istisnai durumlara dikkat etmek hak kaybının önüne geçilmesi için önemlidir. Bunlar;

Belirlenecek kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması isteniyorsa davanın  yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması veya aynı sürede yazılı bir bildirimde bulunulması ve dava dilekçesinin ve yazılı bildirimlerin tebliğinin aynı süre içerisinde tebliğ edilmiş olması gerekir. Ancak sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa bu süreye riayet edilmemiş olsa bile belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu konu ile ilgili Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 23.01.2019 tarih 2017/5671 Es.2019/437  Karar sayılı ilamında ‘’ Olayımıza gelince; 15.06.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesi ile belirlenecek olan kira bedelinin 15.01.2016 tarihinden itibaren geçerli sayılmasını istemiş, yargılama sırasında ise kira bedelinin başlangıç tarihine ilişkin talebini 25.06.2015 olarak değiştirmiştir. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 15.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 24.06.2015 tarihinde dava açılmış olması karşısında 24.06.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez.

Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (15.06.2016) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem kira bedelinin, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına uygun olarak; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılmak suretiyle belirlenmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.’’Şeklinde hüküm tesis etmiştir.

• Yine kira bedelinin rayiç bedel üzerinden belirlenmesi isteniyorsa kira tespit davalarında 5 yıl kuralı bulunmaktadır. Kira tespit davası 5 yıldan az sürmüş bir kira sözleşmesine dayanılarak açılırsa bu durumda mahkeme kira bedelini TÜFE oranına göre belirler. Böyle bir durumda eğer kiracı ve kiraya veren sözleşmede TÜFE artış oranında anlaşmışlarsa açılan davada hukuki yarar olmadığından mahkeme davayı reddedecektir . Ama taraflar bir anlaşmada bulunmamışlarsa ve kiracı TÜFE oranından daha az bir artışla kira bedelini ödüyorsa ya da hiç arttırım yapmadan kira bedelini ödüyorsa mahkeme TÜFE’ye kadar arttırım yapabilir.

Ancak Kira sözleşmesi 5 yıldan daha fazla sürmüşse  bu durumda tarafların aralarında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın  kira bedeli TÜFE oranına bağlı kalınmadan kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ,piyasa rayici gibi durumlar değerlendirilerek TÜFE’nin üzerinde bir oranda artabilir.

Bunu bir örnek ile açıklamak gerekirse 01.08.2018 tarihinde 1 yıllık olarak imzalanan sözleşmede taraflar kira artış oranını belirlememişlerse ve bir yılın dolduğu 01.08.2019 tarihinde taraflar kira artış oranında anlaşamamışlarsa mahkemeye başvurarak kira artış oranını belirlemek zorunda  kalacaklardır. Bu durumda hakim henüz beş yıl geçmediği için artış oranını TÜFE’ye bağlı kalarak belirleyecektir. Ancak kiralayanın 5 yılın dolduğu 01.08.2023 tarihinden bir ay önce  dava açması veya yazılı bir bildirimde bulunması halinde hakim kira artış oranını belirlerken  TÜFE oranına bağlı kalmadan kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ,piyasa rayici gibi durumlaru değerlendirerek TÜFE’nin üzerinde bir oranda ,eski kiracı olduğunu da   nazara alarak bilirkişilerce belirlenen bedelden hak ve nefasete göre  bir miktar indirim yaparak kira artış tutarını belirleyecektir.

Ayrıca kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgili olduğundan hakim bedeli belirlerken eşit uygulama ilkesini bozmamak için kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır.

Yargıtay tarafından 5 yıldan fazla süren kira sözleşmelerine dayalı olarak açılan kira tespit  davalarında hakimin hangi kriterleri değerlendirerek kira artış oranını belirleyeceği konusunda bazı kıstaslar belirlenmiş olup Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için ;

• Tarafların tüm delilleri birlikte varsa emsal kira sözleşmeleri dosyaya alınmalı
• Bilirkişi incelemesinde kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılmalı, emsallerin dava konusu yer ile konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb  kira parasına etki eden tüm nitelikleri ayrı ayrı karşılaştırılmalı,
• Emsal kira bedellerinin neden uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı,
• Dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlendikten sonra hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle davacının eski kiracı olması husus da değerlendirilerek belirli bir oranda indirim yapılarak hak ve nesafete uygun makul bir kira parası belirlenmelidir.

KİRA TESPİT DAVASI NASIL AÇILIR?

Kira tespit davası şartlarının varlığı halinde dilekçe ile dava açılabilir. Hazırlanan dilekçenin kanuna ve usule uygun olması gerekir. Daha sonrasında da adliyenin tevzi bürosundan dava açma işlemleri yapılarak kira tespit davası açılır.

01.09.2023 tarihinden sonra yürürlüğe girecek olan HUAK 18/B maddesi uyarınca kira tespit davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir.

Arabuluculuğa başvurmak veya dilekçe hazırlamak hukuki teknik ve tecrübe gerektiren işlemlerdir. Dilekçedeki bir yanlışlık veya usule uygun olmayan bir durum davanın reddedilmesine sebep olabilir.

Örneğin kira tespit davasında ıslah mümkün olmadığından kira bedelinin davacı tarafından açık ve net belirtilmesi gerekir.

Yine  kira bedelinin bürüt mü net mi talep edileceği gibi hususlara dikkat edilmesi gerekir.

Bundan dolayı bu tarz uyuşmazlıklarda Çetintaş Hukuk Bürosu’na başvurarak deneyimli Eskişehir gayrimenkul ve kira avukatlarımızın bulunduğu büromuzdan hukuki destek alabilirsiniz.

.Nihayet kira bedelinin davacı tarafından açık ve net belirtilmesi gerektiği hususunda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.03.2021 tarih 2017/6-2792 Es.2021/267  Karar sayılı ilamında ‘’davacılar vekili taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.

Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.

Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

 Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.’’ Şeklinde hüküm tesis etmiştir.

KİRA TESPİT DAVASINDA HARCA ESAS DEĞER VE VEKALET ÜCRETİ

Kira tespit davasında harç mevcut aylık kira bedeli ile talep edilen aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınır. Örn.Mevcut aylık kira 1.500 TL iken aylık kira bedelinin 3.500 TL ye çıkartılması talebi ile açılan kira tespit davasında harca esas değer 3.500-1.500= 2.000 TL olacaktır.Yani 2.000 TL üzerinden nisbi harç yatırılması gerekecektir.

Kira tespit ve tahliye davalarında hükmedilecek vekalet ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Madde:9 da ‘’  Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.’’ şeklinde düzenlenmiştir.

KİRA TESPİT DAVASI KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONULABİLİR Mİ?

Kira tespit davasında verilen karar kesinleşmeden icraya konulamaz. Kararın kesinleşmesi için ise her iki tarafa tebliğ edilmesi ve tebliğ tarihinden itibaren başlayan yasal süre içinde tarafların karara itiraz etmemesi gerekir. Ancak bu aşamalar geçtikten sonra karar icra takibine konulabilir. Aksi takdirde kira bedelinin belirlendiği karar icra takibine konulamaz.

Kira Tespit ve Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir Mi?

Tahliye davası belli şartların varlığı halinde kiracının taşınmazdan tahliye edilmesi için açılan bir davadır.

Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlarda kira bedelinin tespiti ve tahliye davasının terditli olarak açılabileceğini kabul etmiştir. Buna rağmen eğer davacı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ile kira bedelinin tespiti davalarının terditli açılması halinde tahliye talebini onamıştır.