Gayrimenkul satışı, usul bilinmediği durumlarda geri döndürülmesi zor hak kayıplarının yaşanmasına sebep olur. Bunun için taşınmaz satışı ve taşınmaz satış sözleşmesinin nasıl yapılması gerektiğinin bilinmesi önemlidir.
Gayrimenkul ifadesi, taşınır olmayan mal yani taşınmaz anlamına gelmektedir. Hukuk sistemimiz taşınmaz malların neler olduğunu kanunda belirtmiştir. Buna göre TMK 704. Madde hükmünde hangi mal veya hakların taşınmaz mal niteliğinde olduğu açıklanmıştır.
“Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
- Arazi,
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.”
Taşınmaz satış sözleşmesinin konusunu da yukarıda sayılan mal ve haklar oluşturmaktadır.
Taşınmaz satış sözleşmesi ile satıcı taraf gayrimenkulün mülkiyetini devretme, alıcı da bu devir karşılığında bir bedel ödeme borcu altına girmektedir. Gayrimenkul satış sözleşmesi bu niteliği ile iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşme kurulduğunda satıcı bedeli talep etme hakkına, alıcı da taşınmazın kendi adına tescil edilmesini isteme hakkına sahip olacaktır.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Şekil Şartı
Türk hukukunda sözleşmeler bakımından şekil serbestisi ilkesi geçerlidir. Ancak kanun koyucu belirli sözleşmeler için şekil şartı öngörmüştür. Taşınmaz satış sözleşmesi de bu sözleşmelerden biridir.
TMK madde 706’ya göre:
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
Kanun koyucu, gayrimenkul satış sözleşmesine şekil şartı koyarak hem aleniyeti sağlamış hem de tarafların acele karar vermelerine engel olmuştur. Sözleşmenin şekil şartına bağlanmış olması ispat kolaylığı da sağlamaktadır.
Resmi şekil şartının yerine getirilmesi için tarafların taşınmaz satış sözleşmesi düzenleme yetkisi bulunan resmi memurun tarafların iradesi doğrultusunda hazırladığı sözleşmeyi imzalamaları gerekir. Taşınmaz satış sözleşmesi düzenleme yetkisi noterlere ve tapu memurlarına verilmiştir. Ancak bu şekilde yapılan bir satış sözleşmesi geçerlilik kazanacaktır.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin İçeriği
Taşınmaz satış sözleşmesi hazırlanırken tarafların edimleri ve taleplerini açıkça belirtmesi gerekir. Aksi takdirde yaşanacak bir uyuşmazlıkta bu durum taraflar aleyhine olabilir.
Sözleşme içeriğinde bulunması gereken hükümler şunlardır:
Tarafların Adı/Soyadı, TC Kimlik Numaraları, Adresleri: Taraflar arasında tüzel kişi bulunuyorsa tüzel kişinin ticaret unvanı, MERSİS numarası, adres, ticaret sicil numarası, vergi dairesi ve vergi numarası da bulunmalıdır.
Sözleşmenin Konusu ve Kapsamı: Taşınmazın cinsi, ili, ilçesi, mahallesi, sokağı, kapı numarası, ada, pafta ve parsel numarası ve metrekare cinsinden yüzölçümü bilgileri açık ve net bir biçimde belirtilmelidir.
Sözleşme Bedeli
Ödeme Yeri, Şekli ve Zamanı
Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Sözleşmenin Feshi Durumunda Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Geçersiz Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Sonuçları
Taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekil şartına uyulmadan yapıldığında geçersiz olacaktır. Bu durumda alıcı, satıcıya ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edebilecektir.
Konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/13225 E. 2019/2601 K. sayılı ilamına göre:
“Somut olayda; taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. Bu nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda alıcı; geçersiz sözleşme nedeniyle, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir. Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Somut olayda mahkemece davacının yapmış olduğunu kanıtladığı ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden bilirkişi raporu alınmasında hukuka aykırılık yoktur. Ne var ki hükme esas alınan bilirkişi raporu açıklanan ilke ve esaslara uygun değildir. Zira; bilirkişi raporunda satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması için yapılan hesaplamada USD, EURO, külçe altın, TEFE endeksinin değerlendirmeye dahil edildiği görülmektedir. O halde mahkemece; Yargıtay'ın istikrar kazanmış uygulamalarına göre davacının ödediği satış bedelinin dava tarihinde ulaştığı alım gücü, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs gibi ekonomik etkenlerin ortalamalarının alınarak uzman bilirkişi vasıtasıyla hesaplanmalı ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.”
